Десять змін для аграріїв, які приніс закон щодо протидії рейдерству

15 січня був опублікований закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (далі у тексті – Закон). Чинність він набере лише через три місяці з дня його опублікування. Поки що у державних  органів є час на декілька дій: 

• затвердити порядок проведення суцільної звірки відповідності відомостей Державного земельного кадастру із відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,
• привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим законом,
• забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації цього Закону тощо.

Після цього законодавці впевнені, що рейдерства в країні стане менше, майнові права власників і користувачів земельних ділянок будуть захищені краще, з'являться нові запобіжники протиправному поглинанню і захопленню підприємств в аграрному секторі економіки, вдосконалиться процедура державної реєстрації земельних ділянок, речових прав на них, взаємодія Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Законом внесено зміни до Земельного кодексу України та ряду інших законодавчих актів, які унеможливлюють: неправомірне заволодіння землями, у тому числі шляхом подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок, які використовуються сільськогосподарськими підприємствами; захоплення майна сільськогосподарських підприємств (будівель і споруд, сільськогосподарської техніки, урожаю, інших матеріальних активів); зупинення діяльності сільськогосподарських підприємств внаслідок необґрунтованого накладення арешту на майно та активи підприємств, силової протидії їх виробничій діяльності, поглинання підприємств шляхом протиправного привласнення корпоративних прав (часток).

Але головних змін я можу виділити десять. 

1. Законом унормовується визначення, що власник нерухомого майна, в т.ч. земельної ділянки, одностороннім правочином може встановити вимогу щодо нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно чи його частина, а також скасувати таку вимогу (крім випадків, коли відповідно до вимог закону такий правочин підлягає нотаріальному посвідченню) – така вимога щодо обов’язковості нотаріального посвідчення договору нотаріально посвідчується та підлягає державній реєстрації як обтяження у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і може бути скасована за заявою власника нерухомого майна.

Це означає, що з внесенням у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно такої вимоги власник може забезпечити внесення змін щодо прав на своє майно виключно за нотаріальними документами, що унеможливлює поширене на даний час внесення змін за документами в простій письмовій формі. 

Ефективність даних змін, наприклад для аграрних підприємств, що орендують землю, є сумнівною, оскільки з метою забезпечення своїх прав на оренду землі, такому підприємству доведеться кожного разу при укладанні чи зміні договору оренди землі забезпечувати у нотаріуса присутність орендодавця, а вразі оренди землі у фізичних осіб (пайщиків), кількість орендодавців може бути дуже великою, що також збільшить витрати орендаря, які останній повинен понести на нотаріальні послуги.

2. Продовження дії договору оренди земельної ділянки на такий самий строк і на таких самих умовах здійснюється автоматично, якщо договір оренди землі має умову про його автоматичне поновлення та орендована земельна ділянка не належить до земель державної або комунальної власності – інформація про автоматичне поновлення правочинів обов’язково вноситься до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації такого права.
Крім того, позитивним є те, що за прийнятим Законом, поновленням договору вважається поновлення без вчинення сторонами договору додаткового письмового правочину про поновлення договору в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, відповідно до внесених змін, не вимагається. 
Таким чином, Законом затверджено принцип мовчазної згоди сторін на продовження договору та окремих дій сторін для цього не вимагається. Однак орендарям треба бути уважними щодо можливості виключено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про автоматичне поновлення договору. В кожному окремому випадку орендар за місяць до закінчення строку договору повинен пересвідчитись з даних Державного реєстру речових прав на нерухоме про автоматичне поновлення договору.

3. Право орендаря невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок і земель колективної власності, у разі припинення строку дії договору у зв’язку з набуттям права власності на такі земельні ділянки до збирання врожаю, посіяного під час оренди, на збирання такого врожаю. Своєю чергою, власник земельної ділянки, у зазначеному вище випадку, має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня закінчення збирання врожаю.
Отже, Закон передбачив механізм захисту орендарів невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок і земель колективної власності від ризиків збирання вирощеного ними врожаю новими власниками земельних ділянок.
Також, звертаю увагу на те, що Законом передбачено автоматичне припинення права оренди невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок і земель колективної власності, як і ділянок, переданих в оренду особою, яка управляє спадщиною, одночасно із внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно даних про право власності на них.
До того ж, Законом скасовано право на поновлення договору оренди землі сільськогосподарського призначення у випадку укладення такого договору особою, яка управляє спадщиною.

4. Право орендаря на використання земельної ділянки у випадку смерті орендодавця до закінчення строку дії договору, та відсутності реєстрації права власності на орендовану земельну ділянку за новим власником.
Так, Закон, пропонує, у разі закінчення строку дії договору оренди землі у день смерті або після смерті орендодавця, надати орендарю можливість за своєю заявою поновити такий договір оренди  на той самий строк і на тих самих умовах навіть якщо договір не містить  умови про його поновлення. При цьому такий договір буде продовжено саме до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відмерлою. 
Водночас, Закон залишив в силі право орендаря на переважне укладення договору оренди у зазначених вище випадках, яким орендар може скористатися після того, як дізнається про реєстрацію права власності на земельну ділянку за новим власником. 

5. Виключенна можливість продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земель державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди зазначених ділянок та укладення договорів їхньої оренди на новий строк із використанням переважного права орендаря.
Крім того, Закон забороняє сторонам договорів про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або права користування чужою земельною ділянкою для забудови, а також сторонам договорів оренди, укладеними на земельних торгах, зменшувати плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення.

6. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Отже, строк дії договору братиме свій відлік саме з дати укладення договору. При цьому, рекомендуємо врахувати, недавню судову практику, відповідно до якої в договорах необхідно чітко вказувати дату підписання договору (не завжди дата фактичного укладання договору збігається з датою, що, за практикою, зазначається на першій сторінці договору) та визначати строк дії договору не проміжком часу (наприклад кількістю років) а вказувати конкретну дату припинення дії договору.

7. Зобов’язання державних реєстраторів прав перевіряти не тільки відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а й наявність відповідних відомостей у Державному земельному кадастрі. Під час проведення реєстрації прав державний реєстратор також зобов’язаний перевірити, чи має право особа, яка звернулася із заявою про реєстрацію, на вчинення таких дій, а також перевірити наявність інформації про нерухоме майно в інших державних реєстрах, що повинно унеможливити здійснення подвійної реєстрації прав на земельні ділянки на різних осіб.

8. Зобов’язання державного реєстратора прав залишати без розгляду заяву про реєстрацію права на нерухоме майно, якщо кадастровий номер земельної ділянки відсутній у Державному земельному кадастрі.

9. Під час проведення реєстрації змін до складу засновників (учасників) юридичної особи обов’язковість нотаріального посвідчення правочинів щодо відчуження частки учасника товариства може бути встановлена таким учасником одностороннім правочином. Відомості щодо обов’язкового нотаріального посвідчення правочинів щодо відчуження частки учасника товариства з обмеженою відповідальністю вносяться до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.
При цьому, відсутність змін до частини 5 статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань», якою для проведення відповідних реєстраційних дій не передбачено надання договору про відчуження часток у статутному капіталі, зводить нанівець, спроби законодавців захистити власників корпоративних прав.

10. В справах щодо захисту прав на земельну ділянку, суд при ухваленні рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки зобов’язаний одночасно вирішити питання щодо припинення усіх речових прав, їхніх обтяжень, зареєстрованих щодо такої земельної ділянки. У випадку ухвалення судом рішення про визнання нечинним рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, за якою була сформована земельна ділянка, щодо якої виникли речові права, а також про скасування державної реєстрації такої земельної ділянки, суд зобов’язаний визнати нечинним рішення про затвердження такої документації (за його наявності) та припинення таких прав (за їхньої наявності). 

Таким чином, не дивлячись на численні питання, що залишились поза регулюванням нормами прийнятого Закону, з огляду на важливість процесу протидії земельному рейдерству, на нашу думку дана законодавча ініціатива буде мати значний позитивний ефект.